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            長租公寓相繼“暴雷” 多地政府介入蛋殼公寓危機事件

            中國基金報 | 2020-11-27 10:02:41

            嚴管住房租賃再添一地。

            11月25日,武漢市房管局關于進一步加強住房租賃行業監督管理的緊急通知。無獨有偶,深圳市住建局于發布關于做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知,保護蛋殼公寓租客。

            值得一提的是,這已不是深圳住建局第一次出手。為規范住房租賃市場,保障住房租賃雙方權益,深圳今年以來已發布多個文件。

            今年以來,長租公寓雷暴成了重災區,均是由于資金鏈斷裂。對此,多地政府部門緊急出手,陸續介入蛋殼公寓危機事件,化解矛盾和風險。11月以來,已有成都、西安、重慶等地相繼發文規范租賃市場。

            武漢:轉租住房10套以上依法登記

            深圳住建局發布緊急通知的同日,武漢市房管局也出手了。

            11月25日訊,武漢市住房保障和房屋管理局網站發布《關于進一步加強住房租賃行業監督管理的緊急通知》。

            《通知》明確,從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺,以及轉租住房10套(間)以上的單位或個人,應當依法辦理市場主體登記。

            且正式開展住房租賃業務前,住房租賃企業和房地產經紀機構應當通過武漢市住房租賃交易監管服務平臺或武漢市房地產經紀服務平臺向企業注冊所在地的區房管部門報送企業基本情況,包括經營范圍、投資主體、投入資金、融資情況、從業人員、社會信用代碼、消防安全管理制度等信息,區房管部門以此為基礎開展事中、事后監管工作。

            《通知》還指出,住房租賃企業應充分意識到采取“高進低出”“長收短付”方式進行市場擴張從而引發資金鏈斷鏈的經營風險、法律風險。不得通過“高進低出”“長收短付”等方式,惡意提高或降低租賃價格、侵害房屋權利人和承租人的長期合法權益。

            此外,《通知》還明確住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用租房租金消費貸款,不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款,不得將住房租金消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。

            深圳住建局:不得通過停水停電等方式驅趕蛋殼租戶

            11月25日,深圳市物業管理行業協會在官網發布《深圳市住房和建設局關于做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》。

            《通知》明確,對已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處于租賃期限內且已足額支付租金的租戶,不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕,激化矛盾,應引導各方通過法律途徑解決。

            深圳住建局表示,各區(新區)住房建設局要加強監督,對于通過停水、停電、停氣等方式驅趕租戶的物業服務企業,嚴格按照《深圳經濟特區物業管理條例》有關規定,責令其立即改正,并給予警告、罰款等行政處罰。

            此外,為有效應對蛋殼公寓事件,維護社會穩定,《通知》還規定:對在小區內發現的因蛋殼公寓拖欠租金引發的業主與租戶之間的租賃糾紛及不穩定因素,物業服務企業應主動上報小區所在街道辦事處。

            資料顯示,2020年11月蛋殼公寓在深圳簽約業主約1.1萬人,房屋1.1萬套,現有租客3.15萬人,3.15萬租客不是小數目。

            蛋殼公寓再傳破產

            成都蛋殼辦公室人去樓空

            今年以來,已有多家長租公寓相繼“暴雷”,無一例外是因為資金鏈斷裂,其中已經在美國資本市場成功上市的國內長租公寓頭部企業——蛋殼公寓最為典型。

            在經歷了“CEO被調查、資金鏈斷裂、高管出走、退租風暴”等風波后,蛋殼公寓相繼被爆出資金鏈斷裂、跑路、破產等消息,并在近日因租客、房東等大規模維權,導致蛋殼公寓危機進一步升級。

            蛋殼公寓是紫梧桐(北京)資產管理有限公司旗下的高端白領公寓品牌,公司于2015年1月在北京成立,正式進入O2O租房市場,目前在北京、深圳開設分公司。北京時間2020年1月17日晚間,長租公寓運營商蛋殼公寓成功登陸美國紐交所,成為2020年登陸紐交所的第一支中概股。

            早在今年10月,蛋殼公寓就曾被傳“跑路、倒閉”,公司當時在微博回復稱:“近期部分合作方因與公司存在商業糾紛,采取了過激行為,散布‘蛋殼跑路、倒閉’等相關不實言論、視頻、圖片,公司已報警處理。”而更早前,在今年疫情期間,蛋殼公寓曾因一面要求業主“免租”、一面卻未對租客“免租”而引起爭議。

            近日,長租公寓蛋殼公寓再次接連傳出公寓斷網、租戶被下逐客令、拖欠合作伙伴賬款和房東租金的消息。11月6日,央視點名曝光了蛋殼公寓,披露其“深陷流動性危機”。11月10日,有媒體爆出數百人在蛋殼公寓北京總部維權,現場甚至爆發了肢體沖突。

            11月16日,再次網傳蛋殼公寓將宣布破產,蛋殼公寓公關部回復稱,屬于謠言。公司目前的確遇到資金困難的情況,但正在積極進行處理。

            由于蛋殼自身發生財務危機,無法向房東支付房租,很多房東開始暴力趕人,大批租戶面臨在寒冬中無家可歸的困境。

            據封面新聞報道,11月24日,在蛋殼公寓成都線下辦公室,有大量房東前去維權討要拖欠房租或尋求解約。但蛋殼線下辦公樓卻已人去樓空,僅在門上貼著轉為線上處理的二維碼。

            截止2019年底,蛋殼總計運營超過438,309套公寓。保守估計,蛋殼這次涉及到的用戶最少也要80多萬人(40萬租戶,40萬業主)。

            而從二級市場表現來看,蛋殼公寓自今年1月上市以來股價便一路下挫。截至11月24日收盤,其股價已經從上市初期的13.5美元降至3.32美元。

            同時公司財務數據也很慘淡。蛋殼公寓2017年至2019年分別凈虧損2.7億元、13.7億元、34.3億元;公司資產負債率由2018年的82.62%升至2019年的95.78%。

            據分析,蛋殼公寓持續虧損的原因,是2017年到2019年公司利用“租金貸”模式,迅猛擴張,運營房間數猛增近30倍。截至今年一季度,蛋殼公寓的管理房間高達40萬間以上,累計服務用戶超過100萬。

            多地政府部門介入蛋殼公寓危機事件

            由于涉及人群眾多,蛋殼公寓“暴雷”事件造成較惡劣的影響。在11月25日深圳、武漢兩地政府部門發布緊急通知之前,多地政府部門已經陸續介入長租公寓危機事件,多個城市政府部門出臺多個政策。

            具體來看,這些政策中有所差異。,如深圳提出慎重選擇租金收取模式;西安擬對住房租賃企業信用分級,對信用等級最低的企業實行信用懲戒;重慶明確承租人支付超3個月的租金將納入監管賬戶。

            9月,深圳公開征求意見,建立租賃資金監管制度,住房租賃企業應在深圳市轄區內商業銀行,設立唯一的租賃資金監管賬戶,并簽訂租賃資金監管協議。

            9月11日,成都出臺《關于開展住房租賃資金監管的通知》,要求自9月11日起,新產生的租賃關系,承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的,住房租賃企業應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金,需要存入監管賬戶。

            10月30日,西安推行住房租賃資金監管通知,該通知前已注冊的“托管式”租賃企業應于2020年11月14日前,選擇一家監管銀行簽訂住房租賃資金監管協議書并開設唯一監管專用賬戶,接受住房租賃資金監管。

            11月17日晚,深圳市住房和建設局發布《深圳市住房和建設局關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》,要求全市各住房租賃企業加強住房租賃行業監督管理、嚴格落實信息公示制度、切實規范從業人員管理、確保房源信息發布真實、依法從嚴處罰違法租賃行為、慎重選擇租金收取模式、建立健全糾紛調處機制等。

            11月24日,陜西省西安市發布關于公開征求《西安市住房租賃企業信用信息管理辦法》(征求意見稿)意見的公告,將對西安市的住房租賃企業進行信用分級,并根據信用等級進行獎勵和懲戒。信用懲戒措施主要包括:凍結其“西安市住房租賃交易服務平臺”所有權限;向社會通報并發出交易風險提示;列入失信“黑名單”,通報相關部門實施聯合懲戒;將其法人代表、股東、相關負責人等列入失信人員名單等。

            重慶市住房和城鄉建設委員會、重慶市地方金融監督管理局等多部門聯合發布《關于實施住房租賃資金監管加強住房租賃企業合規經營的通知》(以下簡稱“通知”),要求住房租賃企業應在主城中心城區范圍內的商業銀行開立唯一的住房租賃資金監管賬戶(以下簡稱“監管賬戶”),該賬戶不得支取現金,不得歸集其他性質的資金。

            凡是承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的,住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監管。承租人向住房租賃企業支付租金周期在三個月以內的,由承租人自主決定是否將租金存入監管賬戶管理。

            暴雷潮起:

            170家長租公寓企業已經消失

            一線城市長租公寓的入住率較高,但是由于高買低賣、盲目擴張等問題,不少長租公寓企業經營困難,越來越多的長租公寓已經從市場上消失。

            公開數據顯示,全國目前已經注銷或吊銷(以工商登記為準)的長租公寓相關企業約有170家,占相關企業總量的15%。

            另據貝殼研究院不完全統計,2017年至今,媒體公開報道的陷入資金鏈斷裂、經營糾紛及跑路的企業多達107家,“爆雷”時間發生在今年的企業占比近四成,近七成是因為“高收低租”的模式導致。

            據騰訊新聞,由于行業競爭激烈,為了從房東手中拿到房源,很多運營商不得不哄抬房價搶占資源,尤其是高買低賣、盲目擴張導致一些企業資金鏈開始出現問題。從2018年開始,GO窩公寓、Color公寓、愛公寓、鼎家公寓等一大批長租公寓企業發生爆雷、跑路事件。

            此后,全國多地的長租公寓爆雷事件愈演愈烈。據房東東數據,2019年53家長租公寓出現經營問題,資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。

            其中,杭州成為“重災區”,位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等接連爆發資金鏈危機。進入2020年后,長租公寓的發展再次受到挫折,僅上半年就有10家長租公寓發生資金鏈斷裂、跑路的事件。

            • 標簽:長租公寓,蛋殼公寓危機

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